Das Exposé: Visitenkarte Ihrer Immobilie beim Verkauf

Das Exposé ist oft der erste ausführliche Kontakt eines Interessenten mit Ihrer Immobilie. Drei Dinge machen ein gutes Exposé aus: ein ansprechendes Layout, aussagekräftige Fotos und ein informativer Text. Gemeinsam entscheiden sie, ob sich jemand meldet und ob sich die richtigen Menschen melden.

Warum die Aufmachung zählt

Stellen Sie sich vor, Sie halten ein sorgfältig gestaltetes Exposé in der Hand: hochwertiges Papier, klare Gestaltung, gute Bilder. Unwillkürlich verbinden Sie diese Qualität auch mit der Immobilie. Ihr Objekt ist von Anfang an positiv besetzt.

Das gilt umgekehrt genauso. Fehler, unscharfe Fotos oder lückenhafte Angaben lassen Interessenten zweifeln. Im schlechtesten Fall wecken sie falsche Erwartungen, oder ein passender Käufer zieht die Immobilie gar nicht erst in Betracht.

Genau informieren heißt vorsortieren

Neben der Aufmachung kommt es auf Qualität und Menge der Informationen an. Je genauer Sie die wichtigsten Fakten darstellen, desto besser sortiert das Exposé vor. Wer nach der Lektüre noch anfragt, weiß, worauf er sich einlässt. So vermeiden Sie Besichtigungen mit Interessenten, die sich etwas ganz anderes vorgestellt haben.

Die Zielgruppe im Blick

Wen möchten Sie ansprechen? Wer passt zu den Gegebenheiten Ihrer Immobilie? Das junge Paar, das gern selbst modernisiert, oder die Familie, die ein fertiges Zuhause sucht? Danach richten sich Ton und Schwerpunkt des Exposés.

Zielgruppe	Was Sie hervorheben
Familien	Kinderzimmer, Garten, ruhige Lage, Schulen und Kitas in der Nähe
Paare, die modernisieren möchten	solide Grundsubstanz, Umbaumöglichkeiten, Potenzial
Wohngemeinschaften	getrennte, ähnlich große Zimmer, gute Anbindung an Bus und Bahn
Ältere Käufer	ebenerdige Wohnfläche, Aufzug, kurze Wege zum Einkaufen

Für ein jüngeres Publikum darf das Exposé modern und knapp sein, für ältere Interessenten gern ausführlicher. Heben Sie die Besonderheiten hervor, optisch ebenso wie sprachlich.

Anschaulich, aber ehrlich beschreiben

Ein Exposétext darf Lust auf die Immobilie machen. „Ein geräumiger Wohnraum mit Parkettboden“ lässt sofort ein Bild entstehen. Bleiben Sie dabei konkret und ehrlich. Was im Text glänzt und bei der Besichtigung enttäuscht, kostet Vertrauen.

Was in ein Exposé gehört

• Lage: Stadtteil, Umgebung, Verkehrsanbindung, Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten, Sport und Freizeit
• Eckdaten: Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zahl der Etagen und Zimmer, Zustand
• Besonderheiten: zum Beispiel Fußbodenheizung, Einbauküche, Kamin oder Balkon
• Fotos: Außenansichten und alle wichtigen Räume
• Grundrisse: für jede Etage
• Energieausweis: die Pflichtangaben, siehe unten
• Kaufpreis, Besichtigung und Kontakt: mit einem festen Ansprechpartner

Wie gute Bilder entstehen und was ein Grundriss zeigen sollte, lesen Sie in unseren Beiträgen zu Immobilienfotos und zum Grundriss.

Pflichtangaben zum Energieausweis

Wer eine Immobilie in kommerziellen Medien anbietet, etwa auf Immobilienportalen oder in der Zeitung, muss nach dem Gebäudeenergiegesetz (§ 87 GEG) Angaben aus dem Energieausweis machen, wenn ein Ausweis vorliegt:

1. Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes
3. die wesentlichen Energieträger der Heizung
4. bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr
5. bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse

Ein Satz wie „Energieausweis liegt zur Besichtigung vor“ genügt dafür nicht. Nehmen Sie die Angaben deshalb auch in Ihr Exposé auf. Den Energieausweis selbst müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zum Gebäudeenergiegesetz beim Immobilienverkauf.

Stand: Oktober 2026. Die Regeln zum Energieausweis können sich ändern. Lassen Sie Ihre Anzeige im Zweifel rechtlich prüfen.

Ihr Exposé erstellen wir

Wir beraten Sie bei der Gestaltung Ihres Exposés oder übernehmen die Erstellung komplett: mit Fotos, Grundrissen, Text und allen nötigen Angaben. Wie das aussieht, zeigen unsere aktuellen Angebote.

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Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.