Grundbuch einsehen vor dem Kauf: was drinsteht und warum

Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen möchte, muss vorher ins Grundbuch sehen. Dort steht, wem die Immobilie gehört, welche Rechte Dritter auf ihr lasten und ob sie mit Schulden belastet ist. Wer das vor dem Kaufvertrag weiß, erlebt danach keine bösen Überraschungen.

Was das Grundbuch ist

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register. Es verzeichnet alle Grundstücke eines Bezirks mit ihren Eigentümern, Rechten und Belastungen. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim Amtsgericht, für Wuppertal beim Amtsgericht Wuppertal. Heute liegt es in aller Regel elektronisch vor.

Für jedes Grundstück und jede Eigentumswohnung gibt es ein eigenes Grundbuchblatt.

Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen

Teil	Was dort steht
Bestandsverzeichnis	Lage und Größe des Grundstücks: Gemarkung, Flur, Flurstück und Fläche, bei Wohnungen auch der Miteigentumsanteil
Abteilung I	die Eigentümer und die Grundlage des Erwerbs, etwa Kauf oder Erbe
Abteilung II	Lasten und Beschränkungen, zum Beispiel Wegerecht, Vorkaufsrecht, Wohnrecht oder ein Insolvenzvermerk
Abteilung III	Grundpfandrechte wie Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld

Was Sie als Käufer prüfen sollten

Mit einem aktuellen Grundbuchauszug klären Sie vor dem Kauf zum Beispiel:

• Ist der Verkäufer wirklich Eigentümer? Steht in Abteilung I eine andere Person oder eine Erbengemeinschaft, muss geklärt werden, wer verkaufen darf.
• Hat jemand ein Vorkaufsrecht? Etwa ein Familienmitglied des Eigentümers.
• Darf der Nachbar über das Grundstück fahren? Ein Wegerecht in Abteilung II bleibt in der Regel auch nach dem Verkauf bestehen.
• Wohnt jemand mit eingetragenem Recht im Haus? Ein Wohnrecht kann Sie daran hindern, selbst einzuziehen.
• Ist die Immobilie mit Schulden belastet? Grundschulden des Verkäufers stehen in Abteilung III. Sie werden üblicherweise mit dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht. Das regelt der Notar im Kaufvertrag.

Gerade die Einträge in Abteilung I und II sind für Sie als Käufer entscheidend. Sie zeigen, was Sie mit der Immobilie übernehmen.

Warum Banken auf Abteilung III achten

Wer einen Kauf finanziert, braucht für die Bank einen Grundbuchauszug. Die Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld ab, die in Abteilung III eingetragen wird. Dabei zählt der Rang: Wer zuerst eingetragen ist, wird im Ernstfall zuerst bedient. Banken verlangen deshalb in der Regel den ersten Rang für ihre Grundschuld.

Wer Einsicht bekommt

Einsicht ins Grundbuch erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist. Das sind zunächst die Eigentümer selbst. Als Kaufinteressent weisen Sie das Interesse meist mit einer Vollmacht des Eigentümers nach. Notare, Gerichte und Behörden haben ohnehin Zugang.

In der Praxis legt Ihnen der Eigentümer oder der Makler oft eine Kopie vor. Achten Sie darauf, dass sie aktuell ist. Ein Auszug, der schon Jahre alt ist, zeigt womöglich nicht alle Einträge.

Was nicht im Grundbuch steht

Baulasten finden Sie nicht im Grundbuch. Das sind Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, zum Beispiel eine Abstandsfläche oder eine Zufahrt für das Nachbargrundstück. In Nordrhein-Westfalen führt die Bauaufsicht der Stadt sie im Baulastenverzeichnis. Fragen Sie auch dort nach, bevor Sie kaufen.

Wir helfen bei der Beschaffung

Sie interessieren sich für eine Immobilie und möchten wissen, was im Grundbuch steht? Wir helfen Ihnen, den Auszug zu beschaffen, und gehen die Einträge mit Ihnen durch.

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Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.