Teilungserklärung: was Wohnungskäufer vor dem Kauf prüfen sollten

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft mehr als vier Wände. Er wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Welche Räume Ihnen allein gehören, was alle gemeinsam nutzen und welche Regeln im Haus gelten, steht in der Teilungserklärung. Lesen Sie sie vor dem Kauf genau, und prüfen Sie, ob Sie mit den Festlegungen leben können.

Was eine Teilungserklärung ist

Eine Teilungserklärung entsteht, wenn ein Gebäude in einzelne Einheiten aufgeteilt wird, zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen. Der Eigentümer legt darin fest, welche Teile der Immobilie zu welcher Wohnung gehören und welche allen gemeinsam. Die Aufteilung wird im Grundbuch eingetragen. Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann einzeln verkauft werden.

Ohne Teilungserklärung geht das nicht: Die Wohnungen eines Hauses lassen sich dann nur zusammen mit dem ganzen Gebäude verkaufen.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die Teilungserklärung trennt zwei Arten von Eigentum:

Sondereigentum	Gemeinschaftseigentum
Ihre Wohnung, je nach Teilungserklärung auch Nebenräume wie ein Keller	Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, zentrale Leitungen
Sie entscheiden, im Rahmen der Regeln der Gemeinschaft	Die Eigentümergemeinschaft entscheidet
Sie tragen die Kosten allein	Alle Eigentümer tragen die Kosten nach dem vereinbarten Schlüssel

Mit dem Sondereigentum verbunden ist ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, meist in Tausendsteln angegeben. Nach ihm richtet sich, wenn nichts anderes vereinbart ist, wie die gemeinsamen Kosten verteilt werden.

Die drei Bestandteile

Aufteilungsplan

Eine von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung. Sie zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt ist, sowie Lage und Größe jeder Einheit. Alle Räume, die zu einer Wohnung gehören, tragen dieselbe Nummer. So lässt sich eindeutig nachweisen, welcher Raum wem zugeordnet ist.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sie bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind und einzeln genutzt werden können.

Gemeinschaftsordnung

Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander: wie Räume und Flächen genutzt werden dürfen, wie Kosten verteilt werden, oft auch eine Hausordnung.

Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten

Nutzung: Dürfen Sie die Wohnung so nutzen, wie Sie es planen? Wer eine Praxis, ein Büro oder ein Ladenlokal betreiben möchte, muss prüfen, ob eine gewerbliche Nutzung erlaubt ist.
Umbauten: Dürfen Sie Wände versetzen oder einen Durchbruch machen? Eingriffe in tragende Wände betreffen das Gemeinschaftseigentum und die Statik.
Kostenverteilung: Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt, nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche oder nach Verbrauch?
Abgrenzung: Was genau zählt zum Gemeinschaftseigentum? Bei der Wasserversorgung zum Beispiel nur die Hauptstränge oder auch die Leitungen in Ihrer Wohnung? Im Schadensfall entscheidet das darüber, wer zahlt.
Modernisierungen: Wann müssen Sie sich an Modernisierungen beteiligen, und wie werden solche Kosten verteilt?
Sondernutzungsrechte: Garten, Terrasse oder Stellplatz gehören oft der Gemeinschaft, eine Wohnung darf sie aber allein nutzen. Prüfen Sie, ob das für Ihre Wohnung so festgehalten ist.

Diese Fragen werden oft erst wichtig, wenn ein Schaden eintritt oder Sie viele Jahre im Haus wohnen. Dann ist es gut, die Antworten schon vor dem Kauf zu kennen.

Ältere Teilungserklärungen und die WEG-Reform

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt ein reformiertes Wohnungseigentumsgesetz. Viele Teilungserklärungen sind deutlich älter. Ihre Regeln gelten grundsätzlich weiter, einzelne Punkte können aber vom neuen Recht überholt sein, etwa bei baulichen Veränderungen. Lassen Sie sich im Zweifel beraten.

Wo Sie die Teilungserklärung bekommen

Meist legen Verkäufer, Hausverwaltung oder Makler sie mit den Verkaufsunterlagen vor. Außerdem liegt sie beim Grundbuchamt. Fragen Sie zusätzlich nach dem aktuellen Wirtschaftsplan und den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen. Sie zeigen, welche Kosten anfallen und welche Maßnahmen die Gemeinschaft plant.

Wir gehen die Unterlagen mit Ihnen durch

Sie interessieren sich für eine Eigentumswohnung und möchten wissen, was die Teilungserklärung für Sie bedeutet? Wir sehen sie mit Ihnen gemeinsam durch und zeigen Ihnen, worauf es bei dieser Wohnung ankommt.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

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