Wirtschaftsplan der WEG: Hausgeld und Rücklage verstehen

Was kostet eine Eigentumswohnung im Monat, über Kaufpreis und Finanzierung hinaus? Die Antwort steht im Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft. Für Käufer gehört er zu den wichtigsten Unterlagen, für Verkäufer in jede vollständige Verkaufsmappe.

Was der Wirtschaftsplan ist

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stellt die Hausverwaltung jedes Jahr einen Wirtschaftsplan auf. Er zeigt, welche Einnahmen und Ausgaben im kommenden Jahr voraussichtlich anfallen und welchen Vorschuss jeder Eigentümer dafür zahlt: das Hausgeld. Über die Vorschüsse beschließt die Eigentümerversammlung.

Das Hausgeld wird oft auch Wohngeld genannt. Mit dem staatlichen Wohngeld, einem Zuschuss zur Miete, hat es nichts zu tun.

So entsteht das Hausgeld

1. Gesamtkosten schätzen: Die Verwaltung orientiert sich an der Abrechnung des Vorjahres, etwa bei Energiekosten oder Straßenreinigung. Hinzu kommen Änderungen, die schon feststehen, zum Beispiel neue Verträge oder geplante Ausgaben.
2. Kosten verteilen: Über den Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft wird ermittelt, welcher Anteil auf jede Wohnung entfällt, etwa nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder Verbrauch.
3. Monatsbetrag festlegen: Der Jahresanteil wird auf monatliche Zahlungen verteilt.

Wie hoch das Hausgeld ausfällt, hängt auch von Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung des Hauses ab. Ein Aufzug, eine große Grünanlage oder eine ältere Heizung erhöhen die laufenden Kosten.

Was das Hausgeld abdeckt

Bereich	Beispiele
Energie	Allgemeinstrom, Heizung und Warmwasser bei zentraler Anlage
Dienstleistungen	Hausmeister, Treppenhausreinigung
Technik	Wartung des Aufzugs, Telekommunikation wie der Kabel- oder Internetanschluss des Hauses
Gebühren	Müllabfuhr, Straßenreinigung
Versicherung	Gebäudeversicherung
Verwaltung	Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführung
Rücklage	Beitrag zur Erhaltungsrücklage

Nicht im Hausgeld enthalten ist die Grundsteuer: Sie zahlt jeder Eigentümer direkt an die Stadt. Mehr dazu im Beitrag zur Grundsteuerreform.

Die Erhaltungsrücklage

Seit der WEG-Reform heißt die frühere Instandhaltungsrücklage Erhaltungsrücklage. Aus ihr bezahlt die Gemeinschaft größere Reparaturen, etwa am Dach, an der Fassade oder an der Heizung. Den aktuellen Stand nennt der jährliche Vermögensbericht der Verwaltung.

Achten Sie als Käufer darauf, wie hoch die Rücklage ist und ob größere Arbeiten anstehen. Reicht die Rücklage bei einem älteren Haus nicht aus, kann später eine Sonderumlage fällig werden, die zusätzlich zum Hausgeld zu zahlen ist.

Nur eine Schätzung

Wichtig: Der Wirtschaftsplan ist immer eine Prognose. Steigen etwa die Energiepreise stärker als erwartet, reichen die Vorschüsse nicht aus. Nach Ende des Jahres rechnet die Verwaltung die tatsächlichen Kosten ab. Daraus kann sich eine Nachzahlung ergeben, im besseren Fall ein Guthaben.

Darauf sollten Käufer und Verkäufer achten

Als Käufer

• Lassen Sie sich den aktuellen Wirtschaftsplan und die Abrechnungen der letzten Jahre zeigen.
• Rechnen Sie das Hausgeld in Ihre monatliche Belastung ein, zusätzlich zu Zins und Tilgung.
• Lesen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Dort stehen geplante Maßnahmen und beschlossene Sonderumlagen.
• Wenn Sie vermieten möchten: Ein Teil des Hausgelds lässt sich als Betriebskosten auf Mieter umlegen, Verwaltungskosten und Rücklage dagegen nicht.

Als Verkäufer

Stellen Sie Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Protokolle und Teilungserklärung früh zusammen. Vollständige Unterlagen beantworten die Fragen der Interessenten, bevor sie gestellt werden, und machen den Verkauf schneller.

Wir prüfen mit Ihnen

Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und wissen, ob sie sich lohnt? Wir sehen uns den Wirtschaftsplan mit Ihnen an und ordnen die Zahlen ein. Und wenn Sie verkaufen, stellen wir die nötigen Unterlagen für Sie zusammen.

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Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.